Tag archieven: WWS-punten

Nieuws

Huurprijsgevolgen bij woningen met een slechte energieprestatie / ondeugdelijke verwarming

Inleiding

De enorme prijsstijgingen van energie hebben grote maatschappelijke gevolgen. Het einde daarvan is nog niet in zicht. Met deze ontwikkeling komt de vraag op of huurders iets tegen hun verhuurder kunnen beginnen als hun woning een slechte energieprestatie heeft, bijvoorbeeld door slechte isolatie of door een verouderde en daardoor onzuinige verwarmingsinstallatie. Huib Hielkema verkent de mogelijkheden en hoe verhuurders zich ertegen kunnen wapenen.

Huurders van oude woningen met een slechte energieprestatie zien hun energierekening dit jaar veel meer stijgen dan huurders van recent gebouwde woningen. Zeker als dat leidt tot betalingsproblemen is het voor huurders verleidelijk te onderzoeken of de huurprijs kan worden verlaagd of dat de verhuurder kan worden gedwongen de energieprestatie te verbeteren. Hebben huurders daartoe mogelijkheden?

Oudbouw is geen nieuwbouw

Het huurrecht gaat uit van het kwaliteitsniveau dat de huurder mag verwachten van een soortgelijke woning. De huurder van een oudbouwwoning mag dus niet het kwaliteitsniveau verwachten van een nieuwbouwwoning. Dat geldt niet alleen voor de energieprestatie van de woning, maar bv. ook voor de gehorigheid ervan. Dat betekent dat de huurder van een oudere woning niet van zijn verhuurder kan verlangen dat hij zijn woning op nieuwbouwniveau brengt. Dat betekent ook dat een woning niet ineens gebrekkig is geworden omdat de energietarieven zijn gestegen.

Verbetering energieprestatie oudere woningen

Maar de huurder kan wel bepaalde in de wet vastgelegde voorzieningen verlangen van zijn verhuurder mits hij een huurverhoging betaalt die in een redelijke verhouding staat tot de kosten van de verhuurder. Het gaat hierbij uitsluitend om thermische isolatievoorzieningen (zoals dubbel glas en vloerisolatie) en vervanging van een minstens 10 jaar oude cv-ketel door een cv-ketel met een rendement van ten minste 80 procent. Als de verhuurder weigert daaraan mee te werken, kan de huurder een verzoek indienen bij de rechter. De rechter kan de verhuurder vervolgens verplichten om op zijn kosten die verbeteringen aan te brengen, mits de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de kosten. De rechter is niet verplicht de verhuurder daartoe te dwingen. Hij kan daartoe de belangen van huurder en verhuurder afwegen. In de rechtspraak over deze materie zien we bijvoorbeeld dat de rechter het verzoek van de huurder niet toewijst indien de verhuurder de door de huurder verlangde voorzieningen op afzienbare termijn later op basis van zijn meerjarenonderhoudsplan voornemens is aan te brengen. Dat geldt met name bij de complexgewijze aanpak daarvan. De huurder wiens woning niet door middel van een cv-installatie wordt verwarmd (maar bv. door gaskachels) kan op basis van deze regeling geen aanspraak maken op een complete cv-installatie. De huurder kan in deze juridische procedure geen andere voorzieningen afdwingen dan thermische isolatie en vervanging van een verouderde cv-ketel. En hij zal altijd een huurverhoging moeten betalen. De rechter stelt die vast op basis van de investeringskosten.

De recente grote stijging van de energieprijzen kan ertoe leiden dat in de door de rechter toe te passen belangenafweging de belangen van de huurder zwaarder wegen dan voorheen. Omdat het hier om een zeer recente ontwikkeling gaat is hier nog geen rechtspraak over.

Slecht energielabel

Sinds 2011 maakt de energieprestatie van de woning deel uit van het woningwaarderingsstelsel. De energieprestatie wordt vastgesteld aan de hand van wettelijke voorschriften. Die voorschriften zijn sinds 2011 een aantal keren gewijzigd. Zo is op 1 januari 2021 de Energie Index vervangen door een nieuwe wijze van vaststelling op basis van de zogenaamde NTA 8800. Een eenmaal afgegeven energielabel is 10 jaar geldig. Als na 10 jaar een nieuw label moet worden aangevraagd op basis van de nieuwe norm bestaat de kans dat de woning opeens minder WWS-punten waard is. Indien de huurprijs van de huurprijs van de woning op of omstreeks het wettelijke maximum zit, kan dat betekenen dat de huurder recht heeft op huurverlaging. De huurder van een sociale huurwoning heeft in dat geval meteen recht op die huurverlaging. Indien het gaat om een vrijesectorwoning die daardoor opeens 140 punten of minder waard is geworden, kan dat ertoe leiden dat de woning een sociale huurwoning is geworden. In dat geval betekent dat niet dat de zittende huurder recht heeft op huurverlaging. Maar een volgende huurder kan aanspraak maken op een sociale huurprijs.

Temperatuur in de woning te laag door gebreken

Het komt voor dat een huurder beweert dat zijn woning door gebreken niet goed is te verwarmen. Als de huurder op die grond reparatie of huurvermindering eist, is het aan hem te bewijzen dat er sprake is van objectieve gebreken én dat daardoor de woning niet goed is warm te krijgen. Dit om te voorkomen dat het gaat om een subjectieve beleving van de huurder. Met name indien de huurder de woning al jaren zonder problemen bewoont en ineens met klachten komt, heeft hij wel wat uit te leggen en aan te tonen.

Motie PvdA/GroenLinks: huurverlaging bij energielabel E en lager

Vorige maand wilden PvdA en GroenLinks afdwingen dat huurders van een sociale huurwoning met energielabel D of lager recht hebben op een huurkorting. Dat ging de Tweede Kamer te ver. Maar een motie van deze partijen, die huurders een huurverlaging kan opleveren bij een woning met energielabel E, F of G, werd wel aangenomen. Minister de Jonge heeft inmiddels laten weten de motie te willen uitvoeren door woningen met deze slechte energielabels minder punten te geven. Dat kán leiden tot een huurverlaging, maar dat zal niet altijd het geval zijn. Er komt dus geen verplichte strafkorting bij een slecht label. Omdat de minister het woningwaarderingsstelsel per 1 januari 2024 wil moderniseren en de energieprestatie daarin anders zal worden gewaardeerd, is het afwachten hoe de minister de motie precies gaat uitwerken.

Nieuws

Regulering middensegment – kunnen we al zien waar het naar toe gaat?

Sinds het coalitieakkoord van 15 december 2021 weten we dat het kabinet het voornemen heeft de huurprijzen in het middensegment te reguleren. In zijn beleidsnota’s daarna laat minister de Jonge weinig los over hoe hij dit wil gaan aanpakken. Hij wil eerst botsproeven doen en dan in het najaar van 2022 zijn concrete plannen presenteren. Want hij wil dat die al op 1 januari 2024 in werking treden. Is er in de tot nu toe verschenen vaagtaal dan helemaal niets concreets te zeggen over zijn plannen? Huib Hielkema probeert tussen de regels door te lezen en doet een (hachelijke) poging te doorgronden waar het concreet naar toe gaat.

Plannen voor woningbouw liggen nu al stil

Minister de Jonge heeft dit voorjaar de markt kopschuw gemaakt. De meeste woningbouwers wachten sindsdien af en hebben hun plannen in de ijskast gezet. Dat is goed te begrijpen, want de Jonge wil de huren van een flink deel van de vrije sector reguleren. Geen enkele projectontwikkelaar gaat de woningen bouwen die vanaf 2024 door die regulering een te lage huurprijs krijgen, zodat er onvoldoende rendement is (of nog erger: de exploitatieverlies gevend wordt). De Jonge heeft daarmee met zijn eerste daden als minister van volkshuisvesting, die de regie naar zich toe wil trekken, nog voordat hij zijn concrete plannen heeft gepresenteerd precies het tegenovergestelde gekregen van wat hij wil bereiken: de ontwikkeling van de bouw van nieuwe woningen ligt nu al maanden voor een flink deel stil. En als hij te ver doorschiet met zijn voorgenomen regulering blijft dat zo. Zijn belangrijkste doel, de bouw van 900.000 woningen tot 2030, kan hij dan op zijn buik schrijven. De Jonge heeft zich dan ook voor een buitengewoon lastig dilemma geplaatst: de huren op de korte termijn aan banden leggen, maar er tegelijk voor zorgen dat de woningen met die gemaximeerde huren wel worden gebouwd. Niet door de overheid, maar door de markt.

Voorspelling

Ik ga ervan uit dat de Jonge en zijn ambtenaren dit dilemma ook wel zien en daarom proberen te komen tot een compromis, of zoals hij dat noemt ‘de juiste balans’. Ik ga op basis van de tot nu toe verschenen beleidsnota’s proberen te voorspellen in welke richting dat compromis gaat.

Ik verwacht:

  • Dat de liberalisatiegrens wordt verhoogd tot maximaal € 1.250, wat bij het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) correspondeert met 235 punten;
  • Maar dat daarbij niet wordt uitgegaan van het huidige WWS, maar van een (ver)nieuw(d) WWS, dat voor middenhuurwoningen tot meer punten leidt. Ik verwacht dat, omdat:
    • in de beleidsnota’s staat dat het WWS op de schop gaat: de ene keer heet het modernisering, de andere keer vereenvoudiging;
    • wordt overwogen om een opslagpercentage voor middenhuur toe te passen.
  • Dat voor verduurzaming meer WWS-punten kunnen worden behaald dan nu het geval is en dat moderne voorzieningen voor de levering van elektriciteit en warmte (denk aan WKO’s en WKK’s) beter gewaardeerd gaan worden;
  • Dat er voor nieuwbouw en transformaties een bijzondere regeling gaat komen, leidend tot meer punten dan voor bestaande bouw. Ik verwacht dat omdat:
    • er anders geen of onvoldoende woningen worden gebouwd;
    • de Jonge herhaaldelijk heeft verklaard dat de bouw van nieuwe woningen rendabel moet blijven voor (institutionele) beleggers;
  • Dat er geen overgangsregeling komt waarin bestaande woningbeleggingen worden ontzien. Ik verwacht dat omdat in de tientallen jaren dat het WWS bestaat er nog nooit een overgangsregeling is getroffen bij wijzigingen daarvan. Hoewel dat bij de voorgenomen drastische operatie dat zeer onverstandig zou zijn, valt daarom niet te verwachten dat er nu wel een overgangsregeling komt;
  • Dat er geen ondergrens komt, zodat er geen remedie is indien een woningexploitatie door de regulering ineens onvoldoende rendement oplevert. Ik vermoed dat de minister het te lastig vindt om een ondergrens te bepalen, want dan moet een formule worden bedacht waarmee kan worden berekend wanneer huurregulering in concrete gevallen leidt tot onvoldoende rendement. Het zou het systeem ook ingewikkelder maken.

 

Kritische kanttekeningen

Dat de huren van veel vrijesectorwoningen gemaximeerd zullen worden staat wel vast. Indien onderscheid wordt gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande bouw met als doel dat bij nieuwbouw een rendement wordt gegarandeerd, zal dat uiterst kwestieus zijn, want in strijd zijn met de bescherming van het eigendomsrecht. Het is daarom te hopen dat dat onderscheid niet wordt gemaakt, of dat er een evenwichtige overgangsregeling komt dan wel een ondergrens. Als de minister dat niet doet, doe ik nog een voorspelling: hij roept dan juridische procedures over zich af van woningeigenaren die plotseling hun rendement structureel zien verdampen gebaseerd op te vergaande schending van het eigendomsrecht.

Nieuws

Middenhuurregulering: schieten de plannen van minister De Jonge door?

Minister De Jonge heeft op donderdag 19 mei 2022 zijn ‘Programma betaalbaar wonen’ gepresenteerd. Daarin staan vergaande plannen om het wonen voor huurders van middenhuurwoningen goedkoper te maken. In dit artikel vat ik zijn plannen voor de huurwoningmarkt (of zoals dit kabinet het liever noemt: volkshuisvesting) samen en analyseer ik die. Daarbij ligt de nadruk op het meest vergaande onderdeel van zijn plannen: regulering van het middenhuursegment.

Doel van de minister

Uit zijn programma (en de titel ervan) blijkt duidelijk hoe de minister aankijkt tegen de woningmarkt en wat hij wil bereiken. De minister vindt dat er te weinig middenhuurwoningen zijn (nu onderdeel van de vrije ongereguleerde huursector) en dat de huurprijzen als gevolg daarvan te hoog zijn. Daardoor hebben mensen met een middeninkomen[i] moeite om een huurwoning te vinden die past bij hun inkomen. Daarom moeten de huren in de vrije sector volgens de minister omlaag, zodat er voldoende huurwoningen komen in het middenhuursegment voor de middeninkomens. Die huurverlaging kan alleen bereikt worden door ingrijpen van de overheid, aldus de minister.

De plannen van de minister: liberalisatiegrens en opslagpercentage

De minister wil de huurverlaging bewerkstelligen door de liberalisatiegrens te verhogen van € 763,- (corresponderend met ongeveer 145 WWS-punten) naar een bedrag tussen ongeveer € 1.000,- (187 WWS-punten) en € 1.250 (235 WWS-punten).

Het gaat hierbij niet helemaal om dezelfde WWS-punten als bij sociale huur, want de minister wil voor het middensegment een nader te bepalen opslagpercentage toepassen. Ik begrijp dat als volgt. Indien een woning uitkomt op 170 punten en nu dus in de vrije sector valt, wordt dat puntental verhoogd met bijvoorbeeld een opslagpercentage van 20%, zodat de woning geen 170 maar 204 punten waard is. Als de minister de liberalisatiegrens op 187 punten vastklikt blijft deze woning dus geliberaliseerd. Maar komt de liberalisatiegrens op 235 WWS-punten te liggen, dan zal deze vrijesectorwoning, ondanks het opslagpercentage, gaan vallen onder het regime van het WWS (woningwaarderingsstelsel).

Om de precieze liberalisatiegrens en het opslagpercentage te kunnen vaststellen wil de minister de komende maanden onderzoeken hoe de regulering zou uitpakken in de woningmarkten van drie gemeenten: Utrecht, Zwolle en Doetinchem. Botsproeven noemt de minister dat. Ik begrijp dat hij daarmee wil voorkomen dat de regulering doorschiet en daardoor het aanbod van middenhuurwoningen en nieuwbouw wordt aangetast. Hij is er ook beducht voor dat de regulering in strijd komt met de bescherming van het eigendomsrecht. De minister sluit daarbij niet uit dat de op 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap wordt aangepast. En hij gaat kijken naar de mogelijkheid dat het inkomen van de huurder bepalend wordt voor de woningtoewijzing en naar de mogelijkheid de huurder te stimuleren (of te dwingen?) te verhuizen, indien zijn inkomen is gestegen. De minister noemt dit alles het zoeken naar balans en hij wil dit najaar de ‘contouren van de middenhuurregulering schetsen’, opdat deze op 1 januari 2024 ingaat.

Ook wil de minister het WWS moderniseren en onderzoeken hoe daarin verhuurders kunnen worden gestimuleerd hun woningen te verduurzamen.

Valt een woning eenmaal onder de huurregulering, dan kan de huurder de huurprijs laten toetsen door de huurcommissie. Maar daar blijft het niet bij. De minister wil via de nieuwe Wet goed verhuurderschap handhaving door de gemeente (boetes en lasten onder dwangsom) mogelijk maken, indien de verhuurder een te hoge huurprijs bedingt.

De minister wil de tijdelijke huurovereenkomst niet afschaffen, maar hij wil gemeenten wel instrumenten geven om die contractvorm te verbieden in wijken waar hoge doorstroming ongewenst is. Hij noemt dat misbruik van deze contractsvorm.

Evenwichtskunst

Dat er een tekort aan woonruimte is, leidend tot hoge huurrijzen, en dat de beste oplossing van dat probleem het bijbouwen van veel woningen is, is duidelijk. Dat er een betaalbaarheidsprobleem is voor sommige groepen op de woningmarkt en dat dat op korte termijn niet kan worden opgelost door woningen te bouwen is ook duidelijk. Als je het betaalbaarheidsprobleem voor de korte termijn wil oplossen kan dat alleen door ingrijpen van de overheid. Ook dat valt niet te betwisten. Maar over hoe je dat doet lopen de meningen sterk uiteen. De minister heeft daar nu stelling in genomen, maar hij houdt tegelijk nog veel slagen om de arm.

Het debat over of en hoe de overheid moet ingrijpen in woningmarkt om de huren betaalbaar te houden voor groepen in de samenleving is bepaald niet nieuw. Belangbehartigers van huurders vinden al vele tientallen jaren dat, omdat wonen een primaire levensbehoefte is, de overheid vergaand moet reguleren, het liefst door de huren van alle woningen te reguleren. Belangenbehartigers van projectontwikkelaars en woningeigenaren zijn over het algemeen niet per se tegen regulering, maar vinden dat zij een faire huurprijs moeten kunnen krijgen omdat zij bij gebrek aan rendement geen woningen kunnen bouwen en verhuren. En zij rekenen daarbij op een betrouwbare overheid die de spelregels niet steeds verandert, want de exploitatie van huurwoningen doen zij voor de lange termijn. De overheid zit daartussenin, want bouwt zelf geen woningen. Indien de overheid vindt dat de huren te hoog zijn en dat zij daarop moet reageren door te reguleren, moet zij dus oog houden voor de belangen van beide partijen. Dat de overheid daarbij het eigendomsrecht aantast is ‘all in the game’ en te rechtvaardigen, mits zij voldoende rekening houdt met de belangen van de verhuurder. Dat is een evenwichtskunst die lang niet elke politicus voldoende beheerst. Maar door die bril moeten de plannen van minister de Jonge wel worden beoordeeld.

Botsproeven

De minister heeft blijkens de eerste reacties beleggers flinke schrik aangejaagd met zijn plan het woningwaarderingsstelsel (WWS) door te trekken tot € 1.000,- of zelfs € 1.250,-. Als dat gebeurt zou dat desastreus zijn voor de volkshuisvesting als geheel, want de gevolgen zijn eenvoudig te voorspellen. Beleggers, zeker hen die voor de hoge koopprijzen van de laatste jaren woningen hebben gekocht in de verwachting enig rendement op basis van een vrije sector huur te kunnen genereren, gaan dan massaal hun woningen verkopen. Zij kunnen niet anders. Want doen zij dat niet, dan zullen zij met een substantieel lagere huur genoegen moeten nemen, in veel gevallen leidend tot een verliesgevende exploitatie. Tenzij de koopmarkt crasht (zoals in de periode 2008 – 2013) en de prijzen flink dalen, zullen de kopers van die woningen geen andere beleggers zijn, maar mensen die de woning zelf gaan bewonen. Het effect daarvan is precies het tegengestelde van wat de minister wil bereiken: het middenhuursegment zal niet groter worden maar kleiner. Terwijl beleggers dit als een vorm van door onteigening aan de kaak zullen stellen in procedures op grond van te ver gaande schending van het eigendomsrecht als bedoeld in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens[ii]. Ook de nieuwbouw van middenhuur zal stilvallen bij een al te rigoureuze huurregulering. De minister heeft daar blijkens zijn Programma oog voor, want hij wil zoeken naar de juiste ‘balans’. Maar hij heeft nog geen idee hoe die balans eruit gaat zien. Die wil hij dus door middel van zijn botsproeven gaan verkennen. En precies daar ligt de kern van zijn toekomstige maatregelen. Laten we die eens verkennen.

Ondergrens van de regulering: redelijk rendement

Wil de minister dat het middenhuursegment daadwerkelijk groter wordt, dan zal hij beleggers en projectontwikkelaars niet tegen zich in het harnas moeten jagen maar ervoor moeten zorgen dat huurprijsregulering van dat segment een ondergrens kent: een redelijk rendement voor de verhuurder. Daartoe zal de minister in kaart moeten brengen welke relevante exploitatiekosten die ondergrens bepalen. Dat is niet eenvoudig, maar wel mogelijk. Daarbij zal hij ook de maatregelen, die zijn collega van financiën wil treffen en die leiden tot een lastenverzwaring voor verhuurders, in zijn beleid moeten betrekken. Plus de (kosten van de) duurzaamheidsmaatregelen die hij van verhuurders verlangt. Ik herinner de minister eraan dat, toen het WWS in de jaren 70 van de vorige eeuw werd ontworpen, de toenmalige minister van Agt dat deed met als uitgangspunt dat de verhuurder een rendement moet kunnen maken gerelateerd aan het rendement op staatsleningen.[iii] In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister mis ik een dergelijk redelijk uitgangspunt.

Verouderd WWS

Het huidige WWS is verouderd. Het is voor wat betreft de voorzieningen in de woning nog altijd gebaseerd op de aloude woningwetwoning. Het WWS houdt geen dan wel onvoldoende rekening met allerlei moderne voorzieningen, zoals koelsystemen, luxe voorzieningen in keuken en badkamer, aangeklede buitenruimten, gemeenschappelijke ruimten, parkeervoorzieningen, beveiligingsmaatregelen, levensloopbestendig voorzieningen, voorzieningen op het gebied van (ouderen)zorg e.d. Deze voorzieningen vergen investeringen die vanzelfsprekend gewaardeerd moeten worden in de huurprijs. Dat is nu niet of onvoldoende het geval. Het is daarom verheugend dat de minister voornemens is het WWS te moderniseren. Daarbij moet hij zich realiseren dat, om te bepalen of een woning een vrije sector woning is, die woning op grond van het WWS een minimum aantal punten dient te scoren. Voor een vrije sectorwoning heb je dus de punten van het WWS nodig, zodat het noodzakelijk is dat allerlei moderne en luxueuze woonvoorzieningen worden gewaardeerd in het WWS.

Overgangsrecht

Verontrustend is dat de minister zegt te willen onderzoeken of de huurprijsregulering van toepassing kan worden verklaard op lopende huurcontracten, zodat zittende huurders al meteen kunnen aandringen op huurverlaging. Duidelijk mag zijn dat dat op gespannen voet zal zijn staan met het eigendomsrecht. Hoe minder het nieuwe systeem rekening houdt met het te respecteren belang van de verhuurder, hoe noodzakelijker het zal zijn om bestaande huurrelaties te ontzien. Daarmee doel ik niet zozeer op lopende huurcontracten, maar op bestaande beleggingen, zeker als het gaat om woningen die tegen de recente hoge koopsommen zijn verkregen.

Laten we hopen dat minister de Jonge tot verstandige inzichten komt bij zijn botsproeven. Doet hij dat niet, dan roept hij vast en zeker een pittige clash met beleggers over zich af. En we weten: wie botst loopt schade op.

[i] De minister noemt in dit verband leraren, politieagenten en verpleegkundigen.

[ii] De Raad van State waarschuwde daar al voor bij de WOZ-cap, die kinderspel is vergeleken bij de huidige plannen van de minister. De Raad van State overwoog (zie: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2022-7611.html): ‘Het recht op eigendom is onder meer verankerd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Op grond daarvan mag eigendom wettelijk gereguleerd worden, mits die regulering geschiedt in een duidelijk omschreven algemeen belang. Zoals ook vermeld in de toelichting geldt voldoende betaalbare woongelegenheid als zo’n algemeen belang. Daarbij dient echter wel een redelijk evenwicht (‘fair balance’) te worden gevonden tussen eerbiediging van recht op eigendom enerzijds, en het bevorderen van voldoende betaalbare woongelegenheid anderzijds. Een factor die bij de afweging of sprake is van een redelijk evenwicht onder meer relevant is, is de verwachte effectiviteit van de maatregel. Nu het voorstel is gericht op een gevolg van de problematiek in plaats van op de oorzaken (zie punt 2), is de Afdeling er niet op voorhand van overtuigd dat de voorgestelde maatregel noodzakelijk en effectief is en de inbreuk gerechtvaardigd is. De toelichting verdient in dit licht aanvulling. De toelichting besteedt ook aandacht aan te verwachten afnames van rendementen voor verhuurders. Een vraag die niet aan de orde komt, is of de maatregel er toe leidt dat verhuurders niet meer aan hun wettelijke verplichtingen (zoals behoorlijk onderhoud of investeringen in duurzaamheid) kunnen voldoen omdat rendabele exploitatie niet langer mogelijk is.’

[iii] Kamerstukken II, 1976-1977, 14175, nr. 11, Nota n.a.v. het eindverslag: ‘De ondergetekenden zijn bepaald niet van opvatting, dat het verhuren van woningen geen bron van inkomen voor de verhuurder behoort te zijn. De fi­nanciering van de woningbouw zou dan immers ernstig in het gedrang ko­men. Wel moet naar hun mening het huur- en subsidiebeleid er mede toe leiden, dat het rendement op investeringen in woningen als regel binnen ze­kere grenzen blijft. Als richtsnoer wordt daarbij thans gehanteerd het ge­middelde rendement op een vijftal aflosbare staatsleningen met een reste­rende looptijd van 8 tot 15 jaar. (…) Voor wat de woningen betreft die wor­den gebouwd onder de sinds 1975 geldende Beschikking geldelijke steun huurwoningen ligt de zaak wat minder ingewikkeld. Er wordt een ren­dement gelijk aan dat op staatsleningen gegarandeerd, onafhankelijk van de ontwikkeling van het percentage van de trendmatige huurstijging en van de bijkomende exploitatielasten.’